Emlak profesyonellerinin bir numaralı sermayesi, bölgelerindeki satılık/kiralık gayrimenkulleri portföylerine dâhil etmeleridir kısaca. Portföy, kazançlarına direk etki eden en önemli saç ayaklarından biri durumundadır. Fakat bir takım yanlış değerlendirmeler sonucu, portföyüne aldıkları herhangi bir gayrimenkulün kendilerine nasıl bir zarar verdiğinin farkında bile değildirler.

Değerlendirme kriterlerine göre hesaplanmayan bir gayrimenkulü portföylerine dahil ettiklerinde, enerji,  motivasyon, psikolojik direnç, rahat satabileceği diğer gayrimenkulleri ıskalama, masraflar, güvensizlik, boşa harcanan zaman başta olmak üzere tüm bireysel olumsuzlukları da yaşamış olurlar.

Bizler sırf bu olumsuz durumu yaşamama adına portföyümüze bir gayrimenkulü eklerken gerçekten ince eleyip sık dokuyoruz. Emlak profesyonelleri, kariyer basamaklarını başarılı bir biçimde inşa edip ilerlemek istiyorlarsa, işlerinin tek sermayesi olan portföy oluşturma tekniklerini çok iyi öğrenmesi ve bu konuda sürekli olarak kendilerini geliştirmeleri gerekir. Bu üzerinde durduğumuz gerçekten bizler için çok önemli bir konu.

Emlak sektöründe faaliyet gösteren emlak firmalarının portföy oluşturma teknikleri incelendiğinde, firmaların çalışma tarzlarına göre değişkenlikler gözlenir. Kimi mal sahibi ile direk temas kurarak, kimi ilanlardan mal sahibine ulaşarak, kimi de, çok tasvip edilmeyen, “kapı kapı dolaşma” sistemiyle portföy oluşturur. Bu arada çevre faktörünü de unutmayalım.

Gayrimenkul sektöründe portföy oluştururken, görece olarak hangi usulün tercih edildiğine bakmaksızın, dünyada ve ülkemizde de kabul görmüş, değişkenlik göstermeyen, 4 temel değerlendirme tekniğini sizlerle paylaşmak isteriz. Bu teknikleri sürekli olarak geliştirin ve deneyim sahibi uzman kişilerden de eğitici bilgiler mutlaka alın.

Maliyet Tekniği: Kısaca, bir bina veya yapının hiçbir talep görmese bile, alıcının binanın değerini bilmese bile yapının gerçek bir değeri vardır. Bu değer belirli bir zaman için geçerlidir. Gayrimenkulün zaman içerisinde, fiziksel ve çevre faktörlerinden dolayı yıpranması, kullanışlılık ve ekonomik açıdan demode olması, değer kaybına yol açacaktır. Daha genel bir ifadeyle, bir gayrimenkulün, bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olmayacağı kabul edilir.

Gelir Getirisi Tekniği: Bir gayrimenkulün değeri, gelir getirisine göre hesaplanabilir. Ancak gelir getirisi hesaplanırken, ilgili gayrimenkulün, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler ve yatırım harcamaları hesaplandıktan sonra gayrimenkul gelir değeri hakkında karar kılınır.

Geliştirme Tekniği: Değerlemesini yapacağınız gayrimenkulün, mevcut faaliyetinden farklı olarak, başka bir uygulama üzerinde geliştirilmek istenen projenin, yatırımcı tarafından incelenmesi ve elde edilecek gelirlerin karşılaştırılmasının yapılması tekniğidir.

Pazar Değeri ve Karşılaştırma Tekniği: Gayrimenkul piyasasında en kabul görmüş değerleme tekniğidir. Basit ve sistemli olmasından ötürü bu değerleme tekniği sıkça kullanılmaktadır. Bir gayrimenkul değerlemesini yaparken, daha önce belirlenmiş, emsal niteliği taşıyan gayrimenkulün değerine göre yapılır. Bu teknik bizimde uyguladığımız piyasada son derece etkin kullanılan bir tekniktir.

Yukarıda kısaca incelediğimiz değerleme tekniklerini uygularken bir takım kriterlerin gözden kaçırılmaması gerekir. Ticari, turistik, arsa ve konut değerleme kriterleri mevcut piyasa şartlarına göre değişkenlikler gösterebilir. Aşağıda konut değerlemesi ile ilgili değerleme etkenlerini inceleyeceksiniz.

-Bina yaşı, metrekaresi, bakım durumu,

-Binanın bulunduğu alanın özellikleri (çocuk parkı, otopark, alış-veriş merkezi vs.)

-Cephe durumu,

-Ulaşım kolaylığı ya da zorluğu,

-Kat bilgisi, toplam daire sayısı, bir kattaki daire sayısı

-Bölgeye göre değişkenlik gösteren ısınma/soğutma modeli,

-Manzara değerlendirmesi,

-Ada, parsel, pafta, yüzölçümü ve varsa ipotek gibi gayrimenkulün tapu bilgileri,

-Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin yapısı,

-Ödeme şartları,

-Gayrimenkulün boş yada kiralık olduğu,

-Site içerisinde ise güvenliğin durumu,

-Aidat giderleri,

-Balkon durumları (var-yok, geniş, dar, uzun vs.)

-İnşaat yapı malzemeleri kalitesi,

-Zemin etüdü,

-Depreme dayanıklılığı.