Emlak sektöründe portföy çeşitliliğinin yanlış algılanmasından ötürü ortaya çıkan düşüncelerde, portföyünüz ne kadar genişse o kadar fazla satış yapma imkanına sahip olacağınızı düşünmek büyük bir yanılgıdır. Özellikle tek yetkili satış anlaşmasına sahip olmadığımız gayrimenkuller için.

Kontrol

Bu noktada portföyün geniş olması, emlak broker/danışmanlarının iş yürütme kapasiteleriyle doğru orantılıdır. İstedikten sonra tek başınıza 100 tane de 200 tane de gayrimenkulü portföyünüze ekleyebilirsiniz. Fakat hangi zaman diliminde bu kadar çok gayrimenkulle ilgilenebilirsiniz?

Portföyünüze eklediğiniz her gayrimenkul, farklı emlak sahibi, farklı pazarlama stratejisi anlamına gelmektedir. Bu durumda portföyünüzü kontrollü bir şekilde büyütmeniz, hem satıcıların isteklerine yetişebilmenizi, hem de potansiyel alıcılarınıza yeterli vakti ayırabilmeniz anlamına gelecektir. Aksi taktirde gün içinde bir oraya bir buraya koşuştururken, müşterilerinize odaklanmanız güçleşecek ve kaçırılmaması gereken detayları kaçırma ihtimaliniz yükselecektir.

En iyi 10

Tek yetkili anlaşmasına sahip olacağınız veya güncellemesinde hızlı bilgi akışı(güvenilir çözüm ortakları) sağlayacağınız, konum, fiyat ve özellikleri bakımından en iyi 10 gayrimenkulü portföyünüze dahil etmenin yollarını mutlaka bulun. Bu formül size hızlı satışı garantileyecek. 

Satış/Portföy= % bu formülü not edin. Portföyünüzdeki satılık tüm gayrimenkulü 60 adet olarak hesaplayalım. Bir ayda kaç satış işlemi yapabileceksiniz. Buna 3 adet satış işlemi diyelim eğer projeli bir yerden satış yapmıyorsanız bu satış rakamı bir ay içerisinde çok iyi bilginiz olsun. Formülümüzü bir ay için uygulayalım, 3/60=%5(0,05), yani yüzde beş portföyünüzdeki gayrimenkullerin satışa dönme oranı. Geri kalan 57 adet gayrimenkulü tek yetkili olarak portföyünüze dahil ettiyseniz tüm kontrol sizde demektir ve hiç bir sorun yok şimdilik(tek yetkili anlaşmasına sahip olsanız bile anlaşmada belirtilen süre içerisinde satmanız gerekecek).

Fakat genel paylaşıma açık bir portföye sahip iseniz bu durum sizi her türlü strese sokacak. Yapacağınız pazarlama faaliyetleri ve çalışmalarınız bir anda boşa da gidebilir, çünkü kontrol sizde değil. Anonim bir gayrimenkul paylaşılırken herkese paylaşıma açılır, bilgi verilir. Satış işlemi gerçekleştiğinde bu bilgiyi ancak siz günceller iseniz edinebilirsiniz. Maalesef bu emlak profesyonelleri açısından çok can sıkıcı bir durum ve bu olumsuz örnekler her gün yaşanıyor.

Aylık satış oranınız örneğimizde ki gibi bir rakamsa aşağı yukarı aylık satış ortalamamız 3-5 arasında seyredecek(gerçekten iyi rakamlar). Demek ki portföyün çok geniş olması avantaj sağlamayacak ve aşırı yüke neden olacak. Kontrolü sizde olmayan yetki belgesiz, herkeste paylaşımda olan gayrimenkulleri portföyünüze dahil etmek su içmekten daha basit. Önemli olan satış oranınızı hesapladığınızda ortaya çıkan gerçekler. Toplam işlem adetiniz bir ayda 3-10 arasında ise size vermiş olduğumuz formül size başarılı satışın önünü açacak. 

Neden 10 dediğimizi şimdi daha iyi anlamış oldunuz. Bu beşte olabilir üçte. Fakat sınırları zorlamanız ve sıkı bir çalışma yapmanız bakımından 10 rakamı ideal.

Güncelleme

Portföyünüze eklediğiniz gayrimenkullerin son durumlarıyla ilgili bilgilere devamlı hakim olmak ve yakından takip etmek zorundayız.

Satışı gerçekleşmiş(daha çok anonim gayrimenkuller için geçerli) gayrimenkulün portföyünüzde yer alması hatasını, potansiyel alıcılarınızın taleplerinin ardından fark etmeniz, sizinle çalışan emlak sahipleri ve potansiyel müşterilerinize karşı güven zedelenmesi yaratacaktır.

Veya, fiyat indirimine gidilen herkese paylaşıma açık bir gayrimenkulden haberdar olmamanız gerçekten büyük kayıplara yol açacaktır. Güncellemeler için, günün belirli bir zaman aralığında ilan sitelerinde kontrol amaçlı çalışma yapmalısınız. Portföyünüzde ki herkese paylaşıma açık gayrimenkulün pazarlamasını yapan diğer rakiplerinizi kontrol etmeniz sizin faydanıza. 

Kategori

Portföyünüzde bulunan emlakların güncelliğini takip etmek, türlerine göre ayırmak ve hızlı listeleme yapabilmek için kategorilere ayırmalısınız. 

Gelecek müşteri taleplerine aynı hızda cevap verebilmek ve talep eşleştirmesini doğru yapabilmek için basit ve faydalı bir sistem. Çoğu emlakçı hala iyi sınıflandırılmamış portföye sahipler, sadece ilan sitelerinde ki yapısal kategorilerle işlerini yürütüyorlar.

Kendi veri tabanınızda oluşturacağınız bir kategori sistemi tüm karmaşıklığı ortadan kaldırarak emlaklarınızı öngördüğünüz satış hızına göre ayarlamanızı sağlar. Bu şekilde portföyünüzün takibini, güncellemelerini, portföyün tamamında yaparak zaman kaybını önleyebilirsiniz.

Piyasa analizi

Ekonomik gelişmelerin hızla yaşandığı bu zaman diliminde hiç umulmadık anlarda piyasa şartlarını etkileyen (soğuk/sıcak savaş, resesyon, büyüme hızı, Abd/Avrupa işsizlik oranları, enflasyon, Fed/Meb faiz oranları, döviz, deprem, siyasi açıklamalar, internet grupları vb.) ani dalgalanmalar oluyor. Bu dalgalanmalar piyasanın durgunlaşmasına ve uzun süre belirsizlik ortamının oluşmasına direk olarak etken oluyor. Haliyle ticaretin tüm aktörleri bundan olumlu/olumsuz etkileniyor. Bu durum sadece bölgemizi değil, dünyadaki önemli gelişmeleri de yakından takip etmemiz gerektiğini gösteriyor.

Önemli global/yerel gelişmelerin yaşandığı ve piyasada aşırı dalgalanmaların oluştuğu durumlarda, portföyünüzün yeniden değerlendirilmesine ihtiyacı olacak. Mal sahipleriyle piyasanın son durumunu ve yaşanan gelişmeleri tekrar değerlendirerek bilgilendirmeniz her iki taraf açısından olumlu olacaktır. Piyasa analizini sürekli olarak güncel tutmanız sizin uzman olduğunuzun bir göstergesi.

Yapacağınız görüşmelerde, yeni fiyat değerlemesi, hızlı satış süreci, ödeme yapısı, takas imkanı, emsal satış bilgileri gibi konuları ele almalısınız.

Yorumlarınız ve paylaşımlarınız bizim için değerlidir.