Boş bir arsanın üzerine kurulması planlanan bir binanın tamamlanmasında başından sonuna kadar pek çok faktör etkili olur. Asıl iş kurulan binanın pazarlanmasındadır. Gayrimenkullerin maliyetinin üzerinde kârla satılabilmesini ancak işin uzmanı emlak danışmanları sağlayabilir.

Düşünüldüğünde boş bir araziden milyon liralara kadar çıkabilen bir değeri yaratan sektörün en önemli kısmını emlak sektörünün çalışanları oluşturur.

Bir kıyaslama yaparsak; basit anlamda market raflarına ürün yerleştiren çalışanlarla, emlak sektöründe satılacak ürünleri vitrinlerine yerleştiren emlak danışmanının aynı işi yaptığı söylenebilir. Peki, bu iki işin getirisi ve zorlukları birbiriyle kıyaslanabilir mi? Yemek ve barınma ihtiyacı, her ikisi de insanın en temel ihtiyaçları. Ancak market rafındaki bir sütle insanın dev bütçelerle satın alacağı bir gayrimenkul kıyaslanabilir mi? (Otomobil sektörü içinde bu örneğimiz  geçerli). Elbette hayır. Bu durumda emlak profesyonellerinin işinin kolay olmadığı ve bu sektörü etkileyen tüm faktörlerin net olarak bilinmesi gerektiği bir gerçek.

Emlak sektöründen ciddi gelirler elde edilebilecek olsa da kontrol edilemeyecek birkaç faktör, sektörün canlılığını direkt olarak etkiliyor. Bunları kısaca özetleyelim.

Ekonomi

Ülkenin ekonomik durumu emlak sektörünü etkileyen en temel unsurdur. İç ve dış siyasetteki başarı ve güven ortamı, toplumda yaşayan insanların kendilerini güvende hissetmelerini sağlayacak ve harcama yapmalarını kolaylaştıracaktır.

Eğer ülkede ekonomik olarak problemler yaşanıyor ve kaos ortamı oluşmuşsa, ev almak ve yatırım yapmak için yeterli imkânı olan insanlar dahi elindeki nakit parayı çıkarmaktan çekinecekler ve bu da emlak piyasasını ciddi şekilde etkileyecektir. Aynı zamanda gayrimenkulü üretenlerin istediği fiyatları alamaması durumunda yeni yatırımlar yapmak konusundaki iştahları kaçacak ve piyasa inanılmaz bir daralma içine girecektir.

Ekonomideki daralmanın olumsuz yansımaları ilk olarak emlak sektöründe yaşanmaktadır.

Ekonomik gelişmeler gayrimenkul sektörünün geleceği açısından büyük önem arz etmektedir. Gayrimenkul sektörünün gelişiminde ekonomik iyileşme Lira’nın değerindeki istikrar ile enflasyonun gelişmiş ülke oranlarında olması sektördeki gelişmeyi hızlandıracaktır.

Faiz Oranları

Günümüzde artık para biriktirerek gayrimenkul sahibi olmanın yerini uzun vadeli krediler aldı. On seneyi aşan kredilerin kullanılabiliyor olmasıyla piyasada ciddi canlılık ortaya çıktı. Ancak faiz oranları insanların kredi kullanarak gayrimenkul alıp almama konusundaki fikirlerini doğrudan etkileyen bir faktör. Faiz oranlarının üzerinde ise siyaset, bankaların politikaları ve küresel ekonominin(özellikle fed faiz politikası) ciddi etkileri vardır. Sektörün büyümesini isteyen devletler bu konuda özel çalışmalar yaparak faizleri sabit tutmaya gayret gösteriyorlar.  

Türkiye’de konut sahibi olmak isteyen insanların sayısıda oldukça fazla. Gayrimenkul ekonomisinin canlanması ve sektördeki yatırımların artması için düşük faiz politikasının önemli olduğunu söyleyebiliriz. Özellikle 1 puanın altında seyreden, 0,99 seviyesindeki faiz oranı emlak müşterisinde yatırım kararının netleşmesine yol açarak, güvenle satın almasını sağlıyor.

Demografik Yapı

Gayrimenkul hizmeti verilen bölge ya da ülkenin demografik yapısı (yaş, ırk, cinsiyet) sektörü direkt olarak etkiler. Küçük bir örnek verecek olursak, nüfusun senelik %1 büyümesini sürdürmesi bile yüzbinlerce(istatistiklere göre 300.000) konut ihtiyacı oluşturacaktır. Genç ve dinamik bir nüfus profiline sahip olan Türkiye’de orta ve uzun vadede çalışabilir nüfusun artmasının, hane halkının gelirlerini destekleyerek konut talebini olumlu yönde etkilemesi beklenmektedir. Bu bilgiler gayrimenkul pazarının eğilimlerini saptamanızda ve pazarlama taktikleri geliştirmenizde kolaylık sağlayacaktır.

Faaliyet gösterdiğiniz bölgede eğer yoğunlukla yaşlı insanlar yaşıyorsa; genç bir çift sizden gayrimenkul satın almak istediğinde o bölgeyi eleyip farklı bir bölgeye yönelebilirsiniz.

Ayrıca, uzmanlık bölgenizde genç nüfus oranının artış gösterdiğini ve yerli halkın refah düzeyinin iyi olduğunu varsayarsak, o bölgede yerli halkın oluşturacağı(kat karşılığı arsa, ticari işyerleri satış/kiralama vb.) yüksek hacimli bir gayrimenkul ticareti gerçekleşecektir.

Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren bir emlak profesyoneli olmak çok zor olsa da piyasayı doğrudan etkileyen bu temel faktörleri bilerek bir strateji geliştirirseniz mutlaka başarıya ulaşırsınız. Piyasadaki iniş ve çıkışları doğru hesaplayabilmek ve bu hesaplara göre stratejiler belirlemek sizi hedeflerinize götürecektir.

Dünyanın nefes almadan beklediği, gelişmekte olan ülkeleri yakından ilgilendiren(başta Türkiye) FED faiz politikasının Gayrimenkul Piyasalarına Etkileri yazımızı(hazırlanıyor) okumanızı tavsiye ederiz.

Emlak danışmanlığında profesyonelliğin çıtası gittikçe yükseliyor farkında mısınız?